מהן חובותיו של עורך דין מקרקעין?
אנשים רבים שוכרים את שירותיו של עורך דין מקרקעין מפני שהם יודעים שהאחריות על בדיקת הנכס וטיפול בבירוקרטיה מול הרשויות עוברות אליו. או במילים אחרות, עורך דין מקרקעין חוסך למוכרים, לקונים או לשוכרים הרבה כאב ראש. אך מהן חובותיו של עורך דין מקרקעין? האם באמת הוא אחראי על כל תהליך העברת הזכויות של הנכס? ננסה לענות על השאלות האלה במאמר הזה.
מהי זכות בעלות על נכס?
חוק המקרקעין תשכ"ט-1969 קובע כי קיימים שמונה סוגים של נכסי נדל"ן אשר אפשר לקבוע עליהם בעלות: מגרש, שטח, פרדס, בית, דירה, חנות, חנייה ומחסן. כל שינוי או שימוש בנכסים האלה שלא על ידי בעלי הנכס הקבוע בחוק, חייבים להיות מוסדרים בחוזה המוסכם על שני הצדדים.
את הבעלות על הנכס מחלק החוק לחמישה סוגים:
בעלות – בעל הנכס יכול לבצע בו כל עסקה ובתנאי שהיא חוקית
השכרת נכס – בעל הנכס מאפשר לאדם אחר לעשות שימוש בנכס תמורת תשלום אשר הוסכם על ידי שני הצדדים. תנאי השכירות והסדרי התשלום מחוייבים להיות מוסדרים בחוזה כחוק.
משכנתא – הנכס משועבד לטובת הבנק אך בעל הנכס שומר על זכות הבעלות. לאחר שכל החוב סולק על ידי בעל הנכס, הבנק יסיר את והנכס על כל זכויותיו יעברו אל בעל הנכס.
זיקת הנאה – בעל הנכס מאפשר לאדם אחר לעשות שימוש בכנס שלא לצורך השכרה. גם במקרה זה יש לעגו את ההסכמה בין הצדדים באמצעות חוזה.
זכות קדימה – כאשר בעל נכס רוצה למכור אותו, הוא מחויב להציע אותו קודם כל לבעלי זכות הראשונים על אותו הנכס. זכות ההצעה אינה מתייחסת לראשוניות הקניה, כך שבעל הנכס יכול בפועל לקבל את הצעת המחיר של אדם אחר ולא של בעל זכות הקדימה.
מהן החובות של עורך דין בקניית נכס?
בשעה טובה מצאתם את בית החלומות שלכם, אתם מוכנים לחתום על חוזה ועכשיו אתם צריכים למצוא עורך דין לקניית נכס. אך איך תדעו מהן החובות של עורך דין מקרקעין בקניית נכס? הרי יש חובות משפטיות שעליו למלא כעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין.
ריכזנו עבורכם רשימה של מספר חובות אותן חייב עורך הדין למקרקעין למלא בעת קניית נכס:
- זיהוי הנכס – על עורך הדין חלה חובה לזהות את הנכס. האם מגובר במגרש? או בנכס מסחרי?
- מצב זכויות הנכס – על עורך הדין לבדוק מהן הזכויות הרשומות על הנכס? מי הבעלים החוקי? האם קיימת זכות קדימה?
- רישום הזכויות בנכס – האם המוכר הוא אכן בעל הנכס? או שמא הוא מייצג אדם אחר?
- בדיקות הקשורות בנכס (מיסוי, זכויות עתידיות, בניה עתידית) – האם שולמו דמי היוון? האם יש רישום בטאבו? האם יהיה היטל השבחה? האם יש צורך בבדיקת שמאי או קונסטרוקטור? האם הופקדה תוכנית שיפוצים עתידית?
- התראה בגין סיכונים הקשורים בעסקה – האם יש שיעבוד על הנכס?עיקול על הנכס?
- תיאום תנאי התשלום בין הקונים/מוכרים ובין הבנק
לסיכום, אם עברתם בהצלחה את המהמורה של מציאת הבית, הרי שעכשיו אתם עומדים בפני מהמורה נוספת והיא עריכת החוזה. לכן, חשוב שבכל שיחת היכרות עם עורך דין מקרקעין לפני קניית נכס, בין אם שיחה טלפונית או פגישה במשרד, תוודאו כי הוא אכן ממלא את כל חובותיו. כמובן, חשוב להעלות את ההסכם ביניכם על הכתב על מנת שיהיה ברור לכם ולו מהם הנושאים הנמתאים תחת תחום האחריות שלו ומה תחת תחום האחריות שלכם.
