ההגדרה של המושג מקרקעין היא כל קרקע וכל דבר הבנוי או נטוע עליה בדרך קבע. כלומר- אם אתם בעלי שטח או בית או דירה הרי שאתם בעלי מקרקעין. כאשר אתם מעוניינים לשכור או להשכיר דירה, לקנות או למכור בית, או לבצע כל פעולה הקשורה לתחום המקרקעין חשוב ביותר להתייעץ עם עורך דין העוסק בתחום שמכיר את החוק, ויודע לאילו פרטים בעסקה יש לשים לב לפני חתימת החוזה.
עסקה לא נגמרת בחוזה:
כתיבת החוזה של עסקת מקרקעין הוא לאו דווקא החלק הקשה והמסובך בסיפור שכן הוא נכתב ונחתם רק אחרי שהוא מכיל את כל הפרטים והנתונים הנכונים ושני הצדדים מסכימים עליו. אבל עד שמגיעים לשלב חתימת החוזה וגם לאחריו יש צורך בידיעת הזכויות ורישום שלהן, בהתעסקות במיסוי- מס רכישה ומס שבח, בהתנהלות מול הבנקים, חברות הביטוח, גופים עירוניים ועוד הרבה תחומים שונים וזה רק בעסקה אחת.
כל מי שרכש או מכר דירה או כל נכס אחר מודע לקשיים שהגופים השונים מערימים עליו וכמה מסובך זה יכול להיות. כאשר יש עורך דין מומחה המבין את החוקים ויודע כיצד לבדוק את החוזה לפרטי פרטים הוא ידע להדריך את הלקוח שלו כיצד להתנהל מול כל גוף לאורך כל העסקה. ואולי רכישה או מכירה של דירה אחת היא פשוטה יחסית, אך כאשר מדובר בייצוג של קבוצת דיירים בתמ"א 38, ייצוג של קבוצת רכישה, תביעות של ליקויי בנייה והתעסקות במיסוי מקרקעין- העניינים מתחילים להסתבך וחשוב להבין בהם .
מתי יש צורך בעורך דין מקרקעין?
כמעט בכל המקרים אם לא בכל המקרים שעוסקים במקרקעים הלקוח מיוצג על ידי עורך דין המבין בדיני מקרקעין ובמיסוי הקשור אליהם. התחומים בהם מדובר:
- עבודה מול הלקוחות- רכישה או מכירה של דירה, בית פרטי, מגש, חנות או בניין. ליווי של העסקה וכתיבת החוזה.
- עבודה מול הגופים השונים והרשויות- בדיקת מצב הזכויות של הרוכשים והמוכרים, הסרת משכנתאות ושעבודים במידה ויש ורישום סופי בטאבו
- עבודה מול לשכת רישום המקרקעין- שטרי מכר, משכנתא, הערת אזהרה, ירושה, מכר. הליכי רישום של בתים משותפים, מחסנים ותקנונים מיוחדים
- ליווי וייצוג של קבוצות רכישה או של קבוצות מאורגנים של דיירים- בדיקת תנאים של חוזים, ניהול משא ומתן, קבלת בטחונות וייצוג הלקוחות מול הגופים השונים.
מה הן זכויות מקרקעין?
על חוק המקרקעין הישראלי ישנם אך ורק חמישה סוגים של זכויות במקרקעין ולא ניתן לרשום יותר מאלה. זכויות הן:
- בעלות- בעל הקרקע יכול לבצע בה כל עסקה כל עוד היא חוקית
- שכירות- אחזקת מקרקעים בעד תשלום תמורה. מוגנת על ידי חוזה.
- משכנתא- שיעבור של הקרקע על ידי בעל הקרקע על מנת שהזכויות שלו בה תישמרנה. נרשמת לרוב לטובת הבנק על החזר להלוואה שנקלחה בשביל בעל הקרקע.
- זיקת הנאה- שימוש בקרקע לצורך מטרה אך שלא כמו שכירות לא קיימת הזכות להחזיק בה. מוגנת על ידי חוזה.
- זכות קדימה- במידה והבעלים של הקרקע מעוניינים למכור אותה עליהם להציע אותה ראשונים לאותם בעלי זכות. אין חובת מכירה אלא חובת הצעה.
